BÀI 5:

THUẾ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ÐẤT

1. KHÁI NIỆM THUẾ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

   1. Khái niệm

   2. Chức năng - vai trò của thuế chuyển quyền sử dụng đất

   3. Đối tượng nộp thuế, chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất

2. CĂN CỨ TÍNH THUẾ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

   1. Diện tích đất

   2. Giá đất tính thuế

   3. Thuế suất

3. MIỄN - GIẢM THUẾ

   1. Các trường hợp miễn, giảm thuế

   2. Thẩm quyền xét miễn, giảm thuế

4. KÊ KHAI NỘP THUẾ

   1. Kê khai thuế

   2. Nộp thuế

   3. Xử lý vi phạm về thuế

Thuế chuyển quyền sử dụng đất là thuế đánh trên việc chuyển đổi, chuyển nhượng cho người khác quyền sử dụng đất của mình theo quy định của pháp luật.

Thuế chuyển quyền sử dụng đất là một loại thuế trực thu nhằm huy động vào ngân sách Nhà nước một phần thu nhập của người sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất.

• Tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước:

Trên thị trường đất đai nhà ở hiện nay, tình hình chuyển quyền sử dụng đất diễn ra rất phổ biến nhất là đối với những người làm trung gian đất, mua đi bán lại, do đó thuế chuyển quyền sử dụng đất có chức năng tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.

• Ðảm bảo công bằng xã hội: Người nào có quyền sử dụng đất ở các đô thị lớn, ven đô thị phải chịu thuế cao hơn những người có quyền sử dụng đất ở vùng nông thôn, xa xôi hẻo lánh...

• Hướng dẫn, khuyến khích việc sử dụng đất đai có hiệu qủa: đất thuộc mục đích nào phải sử dụng đúng mục đích đó; đất được Nhà nước giao khi trả lại đất cho Nhà nước thì được miễn thuế...

3.1 Ðối tượng nộp thuế.

•  Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất khi được phép chuyển quyền sử dụng đất theo quy định củq pháp luật về đất đai đều phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất.

Tổ chức bao gồm: cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị xã hội, đơn vị vũ trang nhân dân, doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp tư nhân, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, các đơn vị kinh tế tập thể.

• Trường hợp chuyển đổi đất cho nhau mà có chênh lệch về trị giá thì bên nhận phần chênh lệch trị giá đất phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất.

• Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất đem thế chấp để vay vốn, nhưng đến hạn không có khả năng thanh toán nợ và bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định chuyển quyền sử dụng đất cho người khác để thu hồi vốn cho chủ nợ thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất đem thế chấp phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất.

Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định việc chuyển quyền sử dụng đất phải trích đủ số thuế chuyển quyền sử dụng đất nộp vào ngân sách Nhà nước trước khi thanh toán các khoản chi phí và thanh toán các khoản nợ cho chủ nợ.

3.2 Những trường hợp không thuộc diện nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất.

• Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định tại điều 23, 24 của Luật đất đai giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo quy định của pháp luật, kể cả trường hợp bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cùng với việc chuyển quyền sử dụng đất có nhà trên đó.

• Nhà nước thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng trong các trường hợp quy định tại điều 26, 27 Luật đất đai.

• Chuyển quyền sử dụng đất cho người được thừa kế theo quy định của pháp luật về thừa kế trong các trường hợp quy định tại điều 76 của Luật đất đai.

• Người trong cùng hộ gia đình được giao đất, chuyển quyền sử dụng đất cho nhau khi tách hộ, vợ chồng chuyển quyền sử dụng đất cho nhau khi li hôn.

• Tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh bất động sản khi bán bất động sản cùng với chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với bất động sản đó, thuộc đối tượng nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp trên tổng số tiền thu được về bán bất động sản và chuyển quyền sử dụng đất.

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác thuê đất hoặc cho thuê nhà cùng với cho thuê đất có nhà trên đó, thuộc đối tượng nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp trên tổng số tiền thu được về cho thuê đất hoặc cho thuê nhà cùng với cho thuê đất có nhà trên đó.

3.3 Ðối tượng chịu thuế.

Ðối tượng chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất là trị giá diện tích đất chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật, kể cả đất có nhà và vật kiến trúc trên đó.

• Trường hợp bán nhà cùng với chuyển quyền sử dụng đất có nhà trên đó thì đối tượng chịu thuế là phần trị giá đất chuyển quyền sở hữu.

• Trường hợp chuyển đổi đất đai cho nhau mà có phát sinh chênh lệch về trị giá đất thì đối tượng chịu thuế là phần chênh lệch về trị giá đất.

     Căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất.

Diện tích tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là diện tích đất thực tế được chuyển quyền sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác phù hợp với bản đồ địa chính, sổ địa chính Nhà nước và phải ghi đầy đủ trên hồ sơ xin chuyển quyền sử dụng đất có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất xin chuyển quyền sử dụng. Trường hợp chưa có bản đồ địa chính, thì phải có xác nhận của cơ quan địa chính cấp huyện.

Giá đất tính thuế do UBND tỉnh, thành phố quy định trong khung giá của chính phủ, phù hợp với thực tế địa phương.

Bảng giá đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất do UBND tỉnh, thành phố quy định phải được niêm yết công khai tại trụ sở cơ quan thuế và cơ quan quản lý nhà đất địa phương.

• Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất do thực hiện đấu thầu thì giá đất tính thuế là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định.

• Trường hợp bán căn hộ thuộc nhà nhiều tầng, cùng với chuyển quyền sử dụng đất có nhà trên đó thì giá đất tính thuế được phân bổ cho các tầng theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà như sau:

      Ðối với nhà ở một tầng và nhà ở nhiều tầng, một hộ ở được tính bằng 10% giá đất khi chuyển quyền sử dụng và phân bổ cho các tầng theo hệ số quy định trong bảng sau: 

•  Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất cùng với thay đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì giá đất được tính theo giá đất phi nông nghiệp.

Có nhiều thuế suất tùy từng trường hợp:

3.1 Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất nhưng không thay đổi mục đích sử dụng đất.

      Thuế suất thuế chuyển quyền sử dụng đất được tính bằng tỷ lệ (%) trên trị giá đất chuyển quyền sử dụng, quy định như sau:

• Trường hợp 1 :

     Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất, chưa nộp tiền sử dụng đất khi được giao đất hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, thì khi được phép chuyển quyền sử dụng đất:

·        Ðối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, thuế suất là 10 %.

·        Ðối với đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác, thuế suất là 20 %.

• Trường hợp 2 :

 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất mà đã nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và trường hợp chuyển quyền sử dụng đất từ lần thứ hai trở đi mà lần trước đã nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì khi được phép chuyển quyền sử dụng đất, thuế suất là 5 %.

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quền sử dụng đất trong những trường hợp sau đây cũng được coi là đã nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai:

·        Khi được giao đất đã nộp tiền đền bù thiệt hại theo quyết định số 186 - HÐBT ngày 31/5/1990 của HÐBTnay là Chính phủ về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang mục đích khác.

·        Ðã nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước theo quy định tại Thông tư số 60 -TC/ TCT ngày 16/7/1993 của Bộ tài chính khi: mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước cùng với nhận quyền sử dụng đất có nhà trên đó; được giao đất để xây dựng nhà ở và công trình, được giao đất thay cho thanh toán giá trị công trình xây dựng cơ sở hạ tầng.

·        Mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước, mua nhà của các doanh nghiệp kinh doanh nhà của Nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1995 của Chính phủ về mua, bán và kinh doanh nhà ở.

·        Mua nhà cùng với nhận quyền sử dụng đất có nhà trên đó thuộc diện đã nộp thuế thu nhập theo Pháp lệnh thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao.

·        Chuyển quyền sử dụng cùng vời thay đổi mục đích từ sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp mà đã nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo giá đất phi nông nghiệp.

• Trường hợp 3 :

      Chuyển đổi đất cho nhau mà có chênh lệch về trị giá đất do khác nhau về diện tích, vị trí hoặc hạng đất, thuế suất là 5 % trên phần chênh lệch về trị giá.

3.2 Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất có sự thay đổi mục đích sử dụng đất:

• Từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp:

·        Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất cùng với chuyển mục đích sử dụng:

+    Từ đất nông nghiệp trồng lúa ổn định sang đất phi nông nghiệp, thuế suất là 50 %.

+    Từ đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp, thuế suất là 40 %.

      Ðất nông nghiệp trồng lúa ổn định là đất trồng lúa được tưới tiêu nước chủ động hoặc có lượng mưa đảm bảo sản xuất luá ổn định.

·        Trường hợp từ đất nông nghiệp trồng lúa ổn định sang đất xây dựng công trình công nghiệp:

+ Từ đất nông nghiệp trồng lúa ổn định sang đất xây dựng công trình công nghiệp, thuế suất là 30 %.

+ Từ đất nông nghiệp khác sang đất xây dựng công trình công nghiệp, thuế suất là 20 %.

• Trường hợp chuyển từ đất phi nông nghiệp sang đất nông nghiệp, thuế suất là 0 %.

Ðất phi nông nghiệp, gồm: đất khu dân cư, đất đô thị, đất chuyên dùng theo quy định tại chương III Luật đất đai năm 1993.

1.1 Miễn thuế.

• Miễn thuế chuyển quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân chuyển quyền sử dụng đất để chuyển đến định cư tại các vùng kinh tế mới, miền núi, hải đảo theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

• Miễn thuế chuyển quyền sử dụng đất cho cán bộ, công nhân viên chức chuyển chổ ở đến định cư tại các vùng kinh tế mới, miền núi, hải đảo và trong trường hợp thuyên chuyển công tác theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

• Miễn thuế chuyển quyền sử dụng đất cho cán bộ, công nhân viên chức khi chuyển chổ ở trong các trường hợp hoàn thành nhiệm vụ công tác tại vùng kinh tế mới, miền núi, hải đảo và nghỉ hưu.

1.2 Giảm thuế:

• Giảm 50 % thuế chuyển quyền sử dụng đất cho các trường hợp sau:

·        Chủ hộ gia đình là thương binh hạng 1/4, 2/4, và bệnh binh hạng 1/3,2/3.

·        Chủ hộ gia đình là thân nhân liệt sĩ được hưởng chế độ trợ cấp của Nhà nước.

·        Người tàn tật không có khả năng lao động, người chưa đến tuổi trưởng thành và người già cô đơn không nơi nương tựa.

·        Cán bộ, công nhân viên chức chuyển chổ ở đến các chổ không thuộc vùng kinh tế mới, miền núi, hải đảo trong trường hợp thuyên chuyển công tác hoặc nghỉ hưu.

Những đối tượng được xét giảm với điều kiện:

+  ở các thành phố trực thuộc trung ương chuyển chổ ở từ quận ngoại thành ra Huyện , thị ngoại thành.

+  ở các phường thuộc thành phố, thị xã thuộc tỉnh chuyển chổ ở ra các Huyện, thị khác.

+  ở các tỉnh trung du, miền núi từ huyện này chuyển chổ ở sang huyện khác. Từ các huyện đồng bằng chuyển chổ ở lên các huyện trung du, miền núi.

+  Chuyển chổ ở từ tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương này sang tỉnh, thành phố khác.

Mỗi đối tượng chỉ được xem xét miễn hoặc giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao lần đầu ( căn cứ theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sổ địa chính của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất chuyển quyền sử dụng).

Các đối tượng nộp thuế thuộc diện được miễn , giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất đều phải làm thủ tục kê khai nộp thuế và nộp đơn đề nghị miễn thuế, giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn nơi hộ nộp thuế cư trú, kém theo các giấy tờ cho từng trường hợp cụ thể. Việc xem xét miễn giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất do cơ quan thuế thực hiện.

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi làm thủ tục xin phép chuyển quyền sử dụng đất phải đồng thời kê khai với cơ quan thuế nơi có đất chuyển quyền sử dụng theo mẫu tờ khai của cơ quan Thuế kèm theo giấy phép thay đổi mục đích sử dụng đất (nếu có).

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận tờ khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, cơ quan thuế phải ra thông báo cho đối tượng nộp thuế về số thuế phải nộp. Thời hạn nộp thuế ghi trong thông báo thuế chậm nhất là 10 ngày kể từ ngày ra thông báo thuế.

Thuế chuyển quyền sử dụng đất nộp tại cơ quan thuế địa phương nơi có đất chuyển quyền sử dụng. Trường hợp chuyển đổi đất cho nhau mà có chênh lệch về giá trị thì thuế chuyển quyền sử dụng đất nộp tại cơ quan thuế nơi đất có giá trị lớn hơn.

      Thuế chuyển quyền sử dụng đất được nộp một lần theo thông báo của cơ quan thuế. Khi thu thuế, cơ quan thu thuế phải cấp biên lai thuế do Bộ tài chính phát hành.

      Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận quyền sử dụng đất khi người chuyển quyền sử dụng đất đã nộp đủ thuế.

3.1 Xử lý vi phạm.

Ðối tượng nộp thuế vi phạm Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, bị xử lý như sau:

• Có hành vi khai man, trốn thuế, ngoài việc phải nộp đủ thuế theo quy định của Luật này, còn bị phạt từ 1 đến 3 lần số thuế gian lận.

• Nộp chậm tiền thuế, tiền phạt ghi trong thông báo thu thuế hoặc quy định xử phạt, ngoài việc phải nộp đủ số thuế hoặc tiền phạt theo quy định của Luật này, mỗi ngày nộp chậm còn bị phạt 0,2 % số tiền nộp chậm.

• Cá nhân trốn thuế với số lượng lớn hoặc đã bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định trên mà còn vi phạm hoặc vi phạm nghiêm trọng khác thì bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật .

3.2 Thẩm quyền xử lý.

Ðối với các đối tượng có hành vi khai man thuế:

• Chi cục Trưởng Chi cục thuế được phạt tiền bằng một lần số thuế gian lận.

• Cục trưởng cục thuế được phạt tiền đến ba lần số thuế gian lận.

• Thủ trưởng cơ quan thuế các cấp quản lý việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất được quyền phạt do nộp chậm tiền thuế, tiền phạt và áp dụng các biện pháp xử lý hành chính theo quy định của pháp luật.

• Cá nhân cản trở hoặc xúi dục người khác cản trở việc điều tra và xử lý các hành vi vi phạm Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất tùy theo mức độ vi phạm mà bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự.